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長期相続登記等未了土地問題で、長期間に渡り相続登記等がされていない土地である旨の登記とは、

登記の目的欄には、長期相続登記等未了土地と記載され、権利者その他の事項欄には、法定相続人情報の作成番号、登記年月日が付記登記でなされます。

相続人の一部が判明しなかった場合には、（相続人の一部）不掲載と登記されます。

特定登記未了とは、相続登記等がなされていない土地であって、公共の利益となる事業の円滑な遂行を図るために、当該土地の所有権の登記名義人となり得る者を探索する必要があるものをいいます。

特別永住者

　平成３年に入管特例法が施行され、それまで日本に居留していた在日韓国・朝鮮人等の旧植民地の出身者及びその子孫で日本国との平和条約の発行の日に日本国籍を喪失した人々の在留資格は、協定永住、特例永住等に細分化されていました。そこで特例法は、①昭和２７年法律第１２６号第２項第６項の規定により在留する者、②協定永住許可を受けている者、③特例永住許可を受けている者、④平和条約関連国籍離脱者の子の在留資格をもって在留する者に該当する者は、特別永住者とされ、日本に永住できるとされました。特別永住者には、特別永住者証明書が交付され、住民票にも登載されます。

年金を担保にして、金融機関から生活資金の一部として借りる方もおりましたが、令和４年３月３１日をもって、新規の年金担保融資は申し込めなくなります。しかし、新規の申し込みができないだけであって、期限後に残債務があっても繰り上げ返済などを求められることはありませんので、注意してください。

株式会社で、その会社の最後の登記申請があってから１２年を経過すると、休眠会社として、会社法第４７２条の規定によって、法務大臣の官報公告がされた後２か月の期間満了により、その株式会社は解散したものとみなされます。

本年度は、１２月１４日までに申請をする法務局に届出又は登記がなされていないかぎり、当該会社は解散したものとみなされます。

　その後、株式会社継続の登記をすることはできますが、その前に法定清算人の登記をしなければなりません。この法定清算人は、定款に定める者がない限り、解散時の取締役が清算人になります。

　それでは、みなし解散日より前に、取締役全員が死亡していた場合には、まず、会社法第４７８条第１項第３号によって、株主総会で清算人を選任する必要があり、株主総会で選任することができない場合には、裁判所に申立て清算人を受けることになります。

登記は、年代を追うごとに如実に反映するのが原則であるため、前提として取締役の変更登記をする必要があります。

遺言を細かく分けると沢山の種類がありますが、普通に書く遺言は、大きく分けると自筆証書遺言か公正証書遺言に分けられます。

これまで、自筆証書の遺言は、全文を（分ける遺産も）自分で書き、日付の記載や署名、押印などが必要でしたが、民法が改正となり、分ける遺産は自分で書かなくても、例えば不動産であれば登記事項証明書のコピーでもよくなりました。

また、自筆証書遺言の場合、効力が発生した後で、家庭裁判所の検認の手続きも必要となっておりました（これには時間も掛かりますし、遺言書の入っている封を裁判所外であけると過料の制裁もあります。）。

しかし、この自筆証書遺言を法務局に預かってもらえば検認の手続きが不要となる改正もなされました。

ただ、法務局では、遺言書を預かる要件の際のチェックのみで、遺言書の内容（中身）まではタッチしません。

そのため、預ける前に中身ついては専門家に見てもらった方がよいかもしれませんし、遺言内容を実現する遺言執行者を定める方法も、事前に聞いておいた方がよいでしょう。

相続登記　義務化

これまで、相続登記は、表示の登記（鏡の部分）を除いて、「登記をする」「登記をしない」は、相続によって取得した方の自由でした。

そのため、長年、被相続人名義（先代名義、あるいは先々代名義等）のままにしておいた例も数多くあり、「所有者不明」不動産を増加させた一つの原因であるといわれてきました。

本来、相続による所有権移転をはじめ、いわゆる権利の登記は、登記をするか否かは名義人の自由（権利の登記）であったのです（登記をしない方は、その権利を第三者に対抗できませんが、異議を唱える第三者もいない等の理由で、昔は登記（名義変更）をせず、そのままにしてある例もありました。）。

しかし、長年名義をそのままにしておいたため、相続人の数も膨大になり（仮に子が既に死亡していれば、孫に行きます。その孫も死亡していると曾孫にも行き、名義をそのままにしていると関係者がどんどん増えていきます。そのため、会ったこともない名義人のために他の相続人から実印の押印を要求されるのです。）、また、相続人がいなくなったりして、現在の所有者が誰か分からない不動産が増えてきたのです。

そこで、この相続登記を義務にして、所有者が不明な不動産を減らす試みとして、令和３年４月２１日に、民法、不動産登記法の改正法が成立し、同月２８に公布されました。

相続登記の義務化（施行）は、公布から（周知期間も必要ですので）３年以内です。

これに関連すれば、住所等の変更（今は法改正されましたが、その前は、除票（除かれた住民票）は５年で役所のコンピューターから削除されていました。つまり、亡くなってから５年後にはその書類が取れませんでした。）も、公布から５年以内に義務になります。

これについては、後述するQ＆Aを見ながら理解を深めていきましょう。

相続登記の義務化ですが、相続によって不動産を取得した人は、その日から（取得した日）３年以内に相続登記をしなければならず、その義務を正当な理由なく怠れば１０万円以下の過料が科されます。

この正当な理由がある場合は、上記期間を経過して相続登記をしなくても過料の制裁は科されません。

そして、正当な理由ですが、例えば、相続が発生しましたが、遺産の分け方で他の相続人と揉めており、３年以内に話し合いがまとまらないことが考えられます。

その場合、相続人の一人が、登記官にその旨を申し出ると、登記官が職権で、相続人申告登記（仮称）を行い、過料は科されないことになっています。

しかし、あくまで過料を科されないだけであって、相続登記をしたことにはなりませんので、遺産分割協議が整い、所有者になった段階で相続登記をするようにしましょう。

詳細は、実際に施行された後、通達等で明らかになっていくと思われます。

名義変更をしても、売れないし、持っていても仕方ない不動産は？

このような不動産を引き継ぐ相続人もいます。

相続放棄をして免れたいが、その期間が経過している場合、公共団体に寄付しようとしたが断られた等、まさに、「負動産」となってしまい名義変更もしないまま何十年も過ぎることも多かったと思われます。

そのような場合に備えて、「相続等により取得した土地所有権の国庫帰属に関する法律」（令和３年法律第２５号）が上記に関連して成立し、公布から２年以内に施行されることとなりました。

法律が成立し、施行されることはよいのですが、次の不動産は対象とはなりません。

①建物の存する土地

②担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地

③通路その他の他人に使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地

④土壌汚染対策法２条第１項に規定する特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る。）により汚染されている土地

⑤境界が明らかでない土地その他所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

⑥崖（勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの

⑦土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地

⑧除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地

⑨隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの

⑩①～⑨までに掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの

以上の要件をクリアーしなければ、承認申請は認めれません（相当にハードルは高いです。）。

さらに、承認申請が認められた場合、１０年分の管理費用を納付しなければなりません。

名義変更登記に関するQ＆Aです。

所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記の申請義務

Ｑ1　なぜ、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記が義務化されるのですか。

Ａ1　将来において、所有権不明の土地が発生するのを予防するためです。

最近、所有者不明土地の存在による景観・治安の悪化、近隣への損害及び公共工事の実施の遅れ等が問題となっていますが、所有者不明土地となる要因として最も多いのが相続登記がされていないこと、次に多いのが所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記がされていないことであるといわれています。そのため、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記の申請を義務付けて、不動産の所有者に関する最新の情報を公示することを目的として行われます。

Ｑ2　所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記の義務履行には、期限が付されるのですか。

Ａ2　転居、婚姻、商号変更又は本店移転等によって不動産の登記名義人の氏名、名称又は住所が変更された日から、2年以内に該当変更の登記の申請をしなければなりません。なお、住所表示の実施や区制の施行等が生じた場合については、登記の申請の義務がないと思われます。

Ｑ3　2年以内に所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記を申請しなかった場合、何らかんのペナルティはありますか。

Ａ3　正当な理由がないのに登記の申請を怠ったときは、5万円以下の過料が科されます。

Ｑ4　2年以内に所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所の変更の登記を申請しなかった場合、直ちに過料が科されることになるでしょうか。

Ａ4　過料が科せられるのは、あくまで、正当な理由がないのに登記の申請を怠ったときに限られます。具体的には、正当な理由の有無等を登記官がどのように判断するかについてですが、登記官が登記名義人に対して登記の申請をするようあらかじめ催告し、それでも登記の申請を行わなかった場合に限り過料を科すこととする等、登記名義人の負担が重くならないように運用される予定です。なお、その運用は、今後の省令や通達によって定められます。さらに、将来的に、登記官が住民基本台帳ネットワークシステム又は商業・法人登記のシステム上の情報を定期的に照会し、不動産の所有権の登記名義人の氏名、名称又は住所に変更があることが判明したときには、職権でそれらの変更の登記をする仕組みを整備することが予定されています。

先日、確定拠出年金の手続きのため、法定相続情報一覧図を提出しましたら、戸籍等の原本がいるということで、被相続人の出生からの除籍等を再度取得しました。

法定相続情報一覧図ではまだ対応していない手続きもありますので、ご注意ください。

現在、国会で審議されており、法制化さる可能性が高くなりました。

明日、明後日という話ではありませんが、登記は放置せず、やっておいた方が無難です。

住所変更も、これまであまり意識されませんでしたが、住民票を異動したら、やっておいた方がよいでしょう。