住所変更登記や氏名変更登記等の義務化

令和８年４月１日より、登記されている「住所」や「氏名」について変更することが義務付けられます。

その内容のＱ＆Ａが公表されていますので、改めてお知らせいたします。

 

Ｑ　住所や氏名等の変更登記義務化とは、どのような内容ですか？

Ａ　不動産（土地や建物）の所有者（共有者）は、登記をした後に、住所や氏名（株式会社等の法人では名称や本店）について変更があったときは、変更された日から２年以内に変更登記をすることが法律上の義務になります。

正当な理由がないのに変更登記をしない場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。

 

Ｑ　住所や氏名等の変更登記とは何のことですか？

Ａ　自然人の場合、引越し等で住所が変わった場合、不動産登記簿に記載されている住所を変更したり、結婚などで氏名が変わった場合、不動産登記簿に記載されている氏名を変更する登記のことを言います。

また、法人の場合には、本店を移転した場合や、社名を変更したときに、不動産登記簿に記載されている住所（本店所在地）や名称を変更する登記を言います。

 

Ｑ　住所や氏名等の変更登記が義務化されるのはなぜですか？

Ａ　所有者不明土地が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業が阻害されるなどしており、社会問題となっております。この問題を解決するため、令和３年に法律が改正され、これまで任意であった住所や氏名等の変更登記が義務化されることになりました。

また、義務化に伴う環境整備策として、簡単・無料の申出（検索用情報の申出）をしていただければ、その後は、登記官が住基ネットを参照し、職権で住所や氏名等の変更登記をするサービスも新たに設けられました。

 

Ｑ　住所や氏名等の変更登記の義務化が始まるのは、いつからですか？

Ａ　この義務化は、令和８年４月１日から始まりますが、この日よりも前に住所や氏名等が変更がされている場合、それも義務化の対象になります。

 

Ｑ　いつまでに変更登記をすればいいですか？

Ａ　住所や氏名等が変更された日から２年以内に変更登記をする必要があります。

また、令和８年４月１日よりも前に住所や氏名等が変更になった場合で、変更登記がなされていない場合、令和１０年３月３１日までに変更登記をする必要があります。

 

Ｑ　住所や氏名等の変更登記をしていない不動産があるのですが、どう対応すればよいでしょうか？

Ａ　一般的には、簡単な申出（検索用情報の申出）をするだけで大丈夫です。

 

Ｑ　過料の適用対象になるのは、どのような場合ですか？

Ａ　令和８年４月１日以降に住所や氏名等に変更があった場合、変更の日から２年以内に、正当な理由なく変更登記をしない場合、過料の適用対象になります。

令和８年４月１日よりも前に、住所や氏名等が変更になっている場合には、令和１０年３月３１日までに正当な理由なく変更登記をしないときは過料の適用対象になります。

 

Ｑ　過料が科される場合の流れを教えてください。

Ａ　次の流れの予定のようです。

登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に変更登記をするよう催告書を送付します。

催告書に記載された期間内に変更登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対し、その義務違反を通知します。なお、変更登記をしないことに正当な理由があると登記官が認めた場合には、この通知は行いません。

上記の通知を受けた裁判所は、要件に該当するか否かを判断して、過料を科する旨の裁判が行われます。

 

Ｑ　登記官は、どのような場合に催告書を義務違反者に送るのでしょうか？

Ａ　例示をすると、所有権の登記名義人が、表示に関する登記の申請をした場合において、申請情報の内容である所有権の登記名義人の住所や氏名等が登記記録と合致していない場合や、登記官が住基ネットに対し、照会により住所や氏名等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等の変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、または、期限までに回答しなかったときなどを想定しています。

 

Ｑ　過料の金額はいくらですか？

Ａ　過料は、５万円以下の範囲内で、裁判所において決定されます。

 

Ｑ　正当な理由があれば変更登記をしなくても過料が科されないということですが、どのような場合に正当な理由があると認められるのですか？

Ａ　次のような事情がある場合、一般に正当な理由があると認められる予定です。なお、これも例示であり、これ以外を認めないとする趣旨ではありません。

１　検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所や氏名等の変更登記手続きがされていない場合

２　行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合

３　住所や氏名等の変更登記申請の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合

４　住所や氏名等の変更登記申請の義務を負う者が、ＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

５　住所や氏名等の変更登記申請の義務を負う者が、経済的に困窮しているため、変更登記をする費用を負担する能力がない場合

マンション法

区分所有法（マンション法）の用語の定義を記したいと思います。

これを知っていると区分所有法が少し理解できるかもしれません。

現在、空き家対策の一環もあって、区分所有法の法改正を検討しており、今よりは柔軟になると思います。

区分所有権とは・・・一棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して居住、店舗、事務所又は倉庫その他の建物としての用途に供することができる建物の部分を目的とする所有権である。

区分所有者とは・・・上記区分所有権を有する者である。

専有部分とは・・・区分所有権の目的たる建物の部分。

共用部分とは・・・専有部分以外の建物の部分をいい、専有部分に属しない建物の附属物及び規約により共用部分とされた附属の建物。

建物の敷地とは・・・建物が所在する土地及び規約により建物の敷地とされた土地

敷地利用権とは・・・専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利

団地とは・・・一団地内（一区画内）に数棟の建物があって、その土地又は附属施設を建物の所有者（専有部分のある建物においては区分所有者（マンションの玄関ドアで仕切られた部屋の部分））が共有する場合には、全員で建物の管理を行うための団体を構成できるとされ、その土地の区画をいう。

管理者とは・・・区分所有者全員を代理して、共用部分及び建物の敷地等を保存し、集会の決議を実行し、規約に定めた行為をする権利を有し、義務を負う者である。通常、管理組合の理事長がそれにあたる。

管理組合とは・・・一般的には、区分所有法第３条にいう、区分所有者全員で構成した建物並びに敷地及び附属施設の管理を行うための団体のこと（区分所有法上、管理組合という用語の定義はない）。

管理組合法人とは・・・法人格のある管理組合（〇〇マンション管理組合法人等）

団地管理組合法人とは・・・団地内の建物並びに敷地及び附属施設の管理を行うための団体で法人格のあるもの。

相続登記を所有権更正できる場合

法定相続分で相続登記がされた場合、登記手続きが煩雑でありましたが、

①遺産の分割の協議又は審判若しくは調停による所有権の持分割合が変わった場合、②他の相続人の相続の放棄があり持分割合が変わった場合、③特定財産承継遺言により持分割合が変わった場合、④相続人が受遺者である遺贈による持分割合が変わった場合には、所有権の更正の登記によることができ、登記権利者が単独で申請できるようになりました。

相続人に知られずに相続する。

よくある質問で、推定相続人が２名いるとして、そのうちの１名の推定相続人に、自分（被相続人）が亡くなったことを知られない方法はあるでしょうか？　ということをよく聞かれます。

仮に、Ａ、Ｂの推定相続人がいるとして、遺言がなければ遺産分割協議をしなければならず、それにはＡ、Ｂ両名の協議が必要になり、他方に知られずに相続することできません。

Ａは同居するなどしており、全財産をＡにあげるつもりで、遺言でＡに相続させるという遺言を書いたとしましょう。

この場合はどうでしょうか？

自筆証書遺言で、その遺言書を自宅に保管していた場合（死後、遺言書が発見されないというおそれはありますが）、その遺言書の内容に従って銀行手続きや不動産の名義変更を行うには、家庭裁判所の検認手付きを執らなければならず（裁判所外で遺言書を開封すると５万円以下の過料の制裁があります。）、その検認証明書がないと名義変更等ができません。

そして、その検認の手続きには、相続人全員の住所を書く必要があり、裁判所は相続人全員に検認する日を通知します。

そのため、内緒で手続きを行うことができません。

次に、自筆証書遺言を、法務局に預かってもらう手続きを踏んでいる場合はどうでしょうか？

この場合も、自分の死後、相続人が遺言書情報証明書（これで名義変更等ができます。）を発行してもらいますが、この証明書をもらうためにする申請で、相続人全員に対して法務局が通知するため、全相続人を明らかにしなければなりません。

したがって、その方法でも内緒で手続きを行うことはできません。

それでは、公正証書遺言で、一方の推定相続人に全財産を相続させようと考えますが、公正証書遺言の場合、ほとんどが遺言執行者を定めます。

遺言執行者は、相続人に対して、就任の通知や財産目録等を作成して送るなどしなければなりません（遺留分のない兄弟姉妹が相続人になった場合も同じです。）。

そのため、他の相続人に秘して手続きを行うことはできません。

それじゃわかった、遺言執行者を定めなければいいんだ、と考えるかと思いますが、他の相続人に知らせる義務がないとしても、秘して遺言内容を実現すると、「遺留分を害することを知っているにもかかわらず、その機会を奪って相続した」ということで（短期消滅時効にかかったとしても）損害賠償請求を受けるおそれがあります。

長期相続登記等未了土地

相続登記が長年されていない場合、法務局から通知が届いた相続人の方もいると思います。

法務局は付記登記（長期相続登記等未了土地の付記登記）の後、次の順番で通知がされます。

１　固定資産課税台帳上の所有者または納税義務者

２　当該土地の居住者

３　当該土地の近郊の居住者

４　その他の者

となっています。

郵便物で、相続財産が判明する場合も多くあります。

相続財産を把握するため、郵便物には気を付ける必要があります。

把握していなかった相続財産が、お亡くなりになられた方の郵便物で発見されることも多くあります。

しかし、注意も必要です。

遠方に住んでいた被相続人（お亡くなりになられた方）の自宅ポストに行けないため、死亡した方宛の郵便物を相続人（家族）に転送してくれたら、相続人は自分の自宅に居ながら郵便物のチェックができるのですが、郵便局が死亡の事実を知っている場合、転送を受け付けてもらえず、郵便物は差出人に返還されます。したがって、相続人が自宅で被相続人宛の郵便物の転送を届け出ても現在は受け付けてもらえません。

日本郵便のＱＡで、「死亡した受取人あての郵便物等を家族に転送してもらえますか？」との問いに、「ご家族の方から転送のお申出があっても、亡くなられたご本人さまの郵便物等を転送することはできません。受取人ご本人さまが亡くなられた場合、ご本人さまあての郵便物等は差出人さまへ返還されます。」との回答があります。

相続登記義務化

１　遺言がない場合

不動産の名義人に相続が開始したときには、当該不動産の所有権を取得した者は、「自己のために相続開始のあったことを知り」「当該不動産の所有権を取得した」ことを知った日から３年以内に相続登記をしなければならないのが原則であるが、同期間内に、当該不動産の名義人について相続が開始した事実と自らが当該不動産名義人の相続人である旨を登記官に申し出ることができるようになった。

これにより、複雑な相続登記をしなくとも義務を履行したものとみなされることになった。

これが、「相続人申告登記の申出」である。

２　遺言がある場合

遺言により、不動産の名義人の相続人に「遺贈」するとなっていたときは、当該相続人は、「自己のために相続が開始したことを知り」「当該不動産を取得したことを知って」から３年　　以内に相続登記をする義務を負うことになるが、この場合も例外として「相続人申告登記の申出」をすることによって、相続登記の義務を履行したとみなされる。

３　遺産分割が成立した場合

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、法定相続分の割合に応じて所有権を取得した者は、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記義務を負うが、これに加えて遺産分割によって所有権を取得した者は、当該遺産分割から３年以内に相続登記をする義務を負うが、次の点に注意が必要である。

  • 法定相続登記後に遺産分割が成立した場合の追加的申請義務

遺産分割によって、法定相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産分割の日から３年以内に相続登記をしなければならない。

  • 相続人申告登記の申出後に、遺産分割が成立した場合の追加的申請義務

申出後に、遺産分割が成立したときは、遺産分割の日から３年以内に相続登記をしなければならない。

４　代位者や官公署の嘱託により登記がされた場合は、申請義務については適用しない。

５　経過措置

令和６年４月１日から相続登記は義務になるが、その前に発生した相続については、「当該施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日又は当該施行日のいずれか遅い日から３年以内に相続登記をしなければならない。

６　正当な理由

相続登記は原則義務となるが、正当な理由があれば、その義務を免れることとなる。例示をするが、この例示にあてはまらないから正当な理由がないとは言えず、それ以外でも、個別具体的な事情があれば、正当な理由があると判断される。

  • 相続登記等の申請義務に係る相続について、相続人が極めて多数の上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
  • 相続登記等の申請義務に係る相続について、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかになっていない場合
  • 相続登記等の申請義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
  • 相続登記等の申請義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律第１条第２項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
  • 相続登記等の申請義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

遺留分を侵害する場合

遺言では、往々にして遺留分を侵害する内容で記載する方もいます。

遺留分を請求する場合に備えて、次のような一文を入れる方もいます。

 

第〇条　遺言者は、遺留分侵害額請求は、先ず前条記載の前記長男〇から負担すべきものと定める。

遺言に債務の記載

遺言には、プラス財産だけでなく、マイナス財産（債務）を引き継ぐ人を決めることができます。

ただし、債権者に対しては、「このような遺言があるから、私には請求しないで」とは言えません。原則、相続人の皆さんで被相続人の債務を負担しなければなりません（財産をもらっていない人も、債権者に言われれば、相続分は支払うしかないのが原則です。）。

実際に多くの方が、遺産を引き継ぐ方、もしくは遺産を多く引き継ぐ方が被相続人の債務を負担していると思われますが、揉め事を起こさないために、このようなことも決めておくこともできます（葬儀費用も、明確に誰が支払うべきかは法律では決まっていません。）。

第〇条　遺言者は、次の債務及び費用を長男〇（生年月日）に承継又は負担させるものとし、遺言執行者は、第〇条記載の預貯金等の金融資産から随時その支払いに充てることができる。

（１）遺言者の支払うべき未払いの公租公課、入院費用その他一切の債務

（２）遺言者の葬儀、埋葬等の費用

（３）本遺言の執行に関する費用

（４）遺言執行者に対する報酬

予備的遺言

遺言で、例えば「次の遺言者の財産を妻に相続させる。」と書いた後に、遺言者より先に妻が亡くなった場合、折角書いた遺言が、効力を生じません。

つまり、遺言書がない状態になります。

それを避ける意味でも、第１条に、上記を書き（主位的遺言）、第２条で、予備的に、「遺言者より先に、前記妻が死亡したときは、遺言者の〇〇に相続させる（または遺贈する。）。」とすることもできます。

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